住房問題,，無論何時(shí)都是重要的民生問題。隨著改革開放的不斷深入,，各行各業(yè),，各個(gè)領(lǐng)域都發(fā)生了翻天覆地的變化，要說變化最大的當(dāng)屬國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng),。在過去的一段時(shí)間里,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,，極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展也給人們的生活帶來了不小的改變。對(duì)于很多朋友來說,，如何擁有一套屬于自己的住房,，是很多人夢(mèng)寐以求的事情，然而近些年,，因?yàn)榉慨a(chǎn)而引發(fā)的糾紛也是屢見不鮮,。

王女士家中，在任何人都不知情的情況下,，父母留下的房產(chǎn)突然變更為弟媳的名字,，不知這是弟弟故意欺騙還是另有隱情？面對(duì)紛繁錯(cuò)雜的現(xiàn)狀又該從何處入手,？北京電視臺(tái)科教頻道《律師幫幫忙》首播14：10分,，重播23：40分的節(jié)目中，曹曉靜律師和懷向陽(yáng)律師將為王女士理清,，家中房產(chǎn)的那些事,。

案例回顧

王女士的老公在家中排行老大，下面還有兩個(gè)弟弟,。1994年家中老房子拆遷的時(shí)候,，一共分到了三套屬于單位的自管公租房。其中兩位老人分得一套三居室,，王女士和老公以及三弟一家各分得一套兩居室,。

母親曾經(jīng)表示，希望老三將自己名下的兩居室出租出去,，老三一家搬到父母這套三居室內(nèi)與父母共同生活,。為了表示對(duì)老人的尊重，對(duì)于母親的想法,，王女士一家并沒有反對(duì),。在三弟與父母共同居住期間，王女士的公公去世,，據(jù)王女士所說,，公公并未對(duì)房產(chǎn)留有遺囑，父母名下公租房的承租人也一直沒有變更,。

2014年房改,，從房管所傳來的一個(gè)消息，讓王女士和老公又驚又怒,。原來,，房管所的過戶部門通知王女士一家，房改政策是令原有的公租房變更為產(chǎn)權(quán)房,，在變更的過程中,，原本屬于父母居住的這套三居室,，在變更的過程當(dāng)中直接變成了弟媳的名字,。在獲知這個(gè)消息后,，王女士的愛人表示，不能接受這個(gè)事實(shí),，認(rèn)為這是不可能的事情,。

2019年，隨著王女士婆婆的因病離世,，因?yàn)檫@套父母留下房子的歸屬問題,，一家人爭(zhēng)吵不斷，關(guān)系緊張?，F(xiàn)在王女士想知道這套房子自己還能否分到相應(yīng)的份額,？希望專業(yè)的律師能給自己指點(diǎn)，以合法的途徑解決家中的糾紛,。

律師支招

懷向陽(yáng)律師表示,，王女士的公婆先后去世，也都并未留有遺囑,，房產(chǎn)應(yīng)該按照法定繼承的方式繼承,。但是，目前這套房子登記在老三的愛人名下,，從形式上來看,，這套房子并不能作為老人的遺產(chǎn)來繼承。王女士對(duì)房產(chǎn)是否曾經(jīng)辦理了變更承租人的手續(xù),，并不清楚,，這點(diǎn)需要王女士進(jìn)一步的核實(shí)相應(yīng)的情況。對(duì)于公房承租人變更,，往往與實(shí)際居住權(quán),、日后的拆遷利益相關(guān)，所以現(xiàn)實(shí)中很容易產(chǎn)生糾紛,。公房變更承租人是有一定條件的,，依據(jù)《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》,，公房變更租賃戶名應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶名的,；

（二）承租人戶口遷離本市，本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶名的,；

（三）承租人死亡,，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶名的；

（四）承租人死亡,，其生前在本處無共同居住人的,，其生前具有本市常住戶口的配偶與直系親屬協(xié)商一致要求變更租賃戶名的,。

根據(jù)以往的辦案經(jīng)驗(yàn)，北京一個(gè)的家庭享受兩次房改政策,，包括獲得兩套承租公房這個(gè)的確是不符合現(xiàn)有政策規(guī)定的,。自管公房和直管公房其實(shí)是有一定區(qū)別的，對(duì)于自管公房來說,，單位自主權(quán)會(huì)更大一些,，但是，單位也不能完全違背,，北京市對(duì)于公房承租的相關(guān)政策,。

曹曉靜律師根據(jù)目前的情況，從兩點(diǎn)為王女士進(jìn)行分析,。首先,，涉及到王女士的公公和婆婆名下的公房，在變更承租人的程序上是否合法,。如果說原承租人是王女士的公公,，那王女士的婆婆自己是沒有辦法單獨(dú)完成變更的。

實(shí)踐中,，變更公房承租人分為兩種情形：

第一種,，原始承租人在世，去直管單位溝通,，符合相關(guān)條件直接變更即可,，無需公證；

第二種,，原始承租人去世,，辦理上述公證事項(xiàng)則需要原始承租人所有繼承人均到場(chǎng)方可辦理。

一般來講,，辦理變更要符合下述條件：

1.原承租人死亡或外遷,；

2.與原承租人為同一戶籍；

3.是原承租人的家庭成員,；

4.與原承租人共同居住二年以上,；

5.沒有其他住房。

只有符合以上五個(gè)條件,，才能變更公房的承租人,。另外對(duì)于承租房變更的手續(xù)，曹曉靜律師建議王女士可以通過以下三種渠道來取得

1.申請(qǐng)信息公開

2.去原單位了解

3.去法院訴訟,，申請(qǐng)法院去調(diào)取

其次,，通過王女士的描述，在2014年房改的時(shí)候是使用了父母的工齡購(gòu)房,，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》第六條規(guī)定：“按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房時(shí),，依國(guó)家有關(guān)政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的,，該政策性福利所對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分應(yīng)作為已死亡配偶的遺產(chǎn)予以繼承。該政策性福利所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算參考公式：（已死亡配偶工齡對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分÷購(gòu)買公房時(shí)房屋市值）×房屋現(xiàn)值,。”所以根據(jù)上述規(guī)定,，這套房子即便已經(jīng)變更到弟媳的名下，也不能完全屬于弟弟和弟媳,。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師,，最貼心的法律服務(wù)專家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級(jí)合伙人

咨詢電話：139 1124 7365

擴(kuò)展閱讀：

曹曉靜律師北京電視臺(tái)《律師幫幫忙》——夫妻離婚后男方騙走女兒的房子

曹曉靜律師BTV《律師門診室》——收養(yǎng)還是寄養(yǎng)？父母的遺產(chǎn)該怎樣繼承,？

曹曉靜律師做客北京電視臺(tái)《律師門診室》——弟弟的遺產(chǎn)該怎樣繼承

曹曉靜律師做客北京電視臺(tái)《律師門診室》——拆遷、離婚,，自己的房子在哪里