電視劇《安家》的播出,，道出了普通人購(gòu)房過(guò)程中的酸甜苦辣,。在二手房交易時(shí),，買(mǎi)方不僅應(yīng)實(shí)地考察房屋的結(jié)構(gòu),、格局,、采光及物業(yè)服務(wù)等事項(xiàng),，還應(yīng)對(duì)房屋的性質(zhì),、產(chǎn)權(quán)狀況,、是否涉訴,、是否存在抵押、物業(yè)采暖費(fèi)結(jié)算等情況進(jìn)行詳細(xì)了解。

今天找到欄目組尋求幫助的李女士,，當(dāng)初歡歡喜喜購(gòu)置房產(chǎn),，如今，房子卻成了她心中的痛,。李女士購(gòu)買(mǎi)五年的房產(chǎn),，至今依然無(wú)法辦理過(guò)戶。二手房繁瑣的交易過(guò)程中,，哪些細(xì)節(jié)需要特別注意,？北京電視臺(tái)科教頻道《律師幫幫忙》，曹曉靜律師將幫李女士理清房產(chǎn)交易中的細(xì)節(jié),，明確她擁有的權(quán)利,，依法維護(hù)自己的權(quán)益。

案例回顧

買(mǎi)房,，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō),，都是一件大喜事。而李女士五年前購(gòu)買(mǎi)二手房的經(jīng)歷,，卻成為她心里的一樁糟心事,。

原來(lái)，為了方便照顧老人和孩子上學(xué),，李女士一家人賣(mài)掉了兩套拆遷房,，換購(gòu)一套當(dāng)時(shí)價(jià)值515萬(wàn)元的三居室住房。本想著既解決了孩子就近上學(xué)的問(wèn)題,，又能三代同堂,、互相有個(gè)照應(yīng)，是個(gè)兩全其美的選擇,。

但是令李女士萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是,，就在自己簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，辦理完定金支付以及相應(yīng)的交付手續(xù)后,，卻得知房子處于被查封的狀態(tài),。也正因此，李女士這套裝修花費(fèi)100多萬(wàn)元,，并且已經(jīng)居住5年的三居室,，過(guò)戶的問(wèn)題卻一直沒(méi)有辦法解決。

為此,，李女士曾經(jīng)多次和中介公司交涉過(guò)戶時(shí)間,，而中介的回復(fù)是一直讓李女士等待，等原房主此房所做的抵押和查封解除之后,，就可以給她辦理過(guò)戶,。但是,，日子等的久了，李女士總覺(jué)得心里不踏實(shí),。于2016年,，將原房主訴至法院。法庭上,，原房主表示,，認(rèn)可這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同、并愿意配合李女士將房屋過(guò)戶,，也正是基于此,，李女士和原房主達(dá)成了庭外和解。

在這之后,，李女士一直抱著一線希望,，期待原房東能早日跟她完成過(guò)戶手續(xù)。直到2019年,，原房主的債權(quán)人找到李女士,，聲稱(chēng)房產(chǎn)已經(jīng)被查封，后續(xù)就要執(zhí)行拍賣(mài)的手續(xù),，這讓李女士一家蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,。

李女士認(rèn)為，自己購(gòu)房之初,，中介公司知悉此房有兩次抵押,，后續(xù)可能涉及查封的風(fēng)險(xiǎn)存在，卻沒(méi)有及時(shí)告知,，依然讓李女士等待過(guò)戶,。中介公司是否存在過(guò)失？她可以向中介公司主張賠償嗎,？帶著李女士的諸多疑問(wèn),，我們看看曹曉靜律師如何回答。

律師支招

曹曉靜律師表示,，在房屋的連環(huán)交易中,，由于房屋產(chǎn)權(quán)不明或者因?yàn)橛胁幻鱾鶛?quán)的存在，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶而引發(fā)的糾紛還是比較多的,。像李女士這樣的情況,，就是典型的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

目前,，若想繼續(xù)履行合同,，要看原房主到底將房子抵押了多少，房子還有沒(méi)有剩余的價(jià)值,，同時(shí)還要通過(guò)檢索查看房子被查封的標(biāo)的是多少,，如果通過(guò)調(diào)查,，了解到原房主已經(jīng)資不抵債，很顯然這套房子從客觀上已經(jīng)不能履行,，需要李女士一家果斷放棄，如果通過(guò)調(diào)查,，我們發(fā)現(xiàn)原房主還有其他的財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,，那么還有繼續(xù)履約的可能。但是,，根據(jù)目前的情況,，曹曉靜律師認(rèn)為，解除合同的可能性會(huì)比較大,。

曹曉靜律師建議,，發(fā)現(xiàn)房子出現(xiàn)糾紛應(yīng)在第一時(shí)間到法院起訴，查明房屋的情況后,，如果具備履行條件可以要求繼續(xù)履行合同,，如果對(duì)于過(guò)戶來(lái)說(shuō)，已經(jīng)障礙重重,，并且超出了中介和原房主的解決能力,，應(yīng)該果斷解除協(xié)議，這是最好的止損方式,。

對(duì)于中介是否承擔(dān)責(zé)任,，曹曉靜律師表示，需要具體了解一下中介與原房主的交易情況,。李女士在起訴原房主解除買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,，可以將中介列為第三人。如果當(dāng)初賣(mài)房的時(shí)候,，原房主對(duì)房屋的狀況有隱瞞,，并且存在一直誤導(dǎo)中介的情況，那么中介的責(zé)任就會(huì)小一些,。如果原房主已經(jīng)如實(shí)的披露了房屋的信息,，是中介為了促成交易沒(méi)有盡到審查的義務(wù)，那么中介就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，賠償李女士的損失,。

針對(duì)李女士的購(gòu)房經(jīng)歷，曹曉靜律師提醒購(gòu)房者,，購(gòu)房時(shí)一定要注意以下兩點(diǎn)：

第一,，要確保房源沒(méi)有問(wèn)題，不但要了解房屋有沒(méi)有抵押,，最好通過(guò)《中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)》檢索房主的個(gè)人情況,，查看其有沒(méi)有在執(zhí)行中的案件,。如果他已經(jīng)陷入資金鏈斷裂被債主追上門(mén)的情況，那么在二手房交易的過(guò)程中,，極有可能房屋會(huì)被法院查封,，無(wú)法辦理過(guò)戶。

第二,、在買(mǎi)房的時(shí)候,，不要過(guò)度迷信中介的保障和承諾。必要的時(shí)候,，可以在交易的過(guò)程中咨詢(xún)律師,，有專(zhuān)業(yè)律師把關(guān)的情況下，可以確保房屋交易順利,，在遇到突發(fā)情況的時(shí)候也能幫您及時(shí)止損,。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的法律服務(wù)專(zhuān)家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級(jí)合伙人

咨詢(xún)電話：139 1124 7365

擴(kuò)展閱讀：

曹曉靜律師《律師幫幫忙》——父母房產(chǎn)大哥獨(dú)自繼承,，我該怎么辦,？

曹曉靜律師《律師幫幫忙》——父母房產(chǎn)三弟獨(dú)自繼承,我能主張哪些權(quán)益

曹曉靜律師北京電視臺(tái)《律師幫幫忙》——夫妻離婚后男方騙走女兒的房子

曹曉靜律師BTV《律師門(mén)診室》——收養(yǎng)還是寄養(yǎng)？父母的遺產(chǎn)該怎樣繼承,？