近年來，二手房交易活躍度不斷提升,，在實際買賣過程中，買賣雙方大多是委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提供居間服務(wù),，代為辦理交易手續(xù)。因此,，涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多,。在居間服務(wù)中，有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理,，有的是房屋被查封無法過戶產(chǎn)生糾紛,，有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔中介費的問題。欄目組提醒各位朋友,，在二手房交易的過程中,，無論是買賣雙方還是中介公司，都要嚴格依法合規(guī),，只有這樣才能有效保護各自的合法權(quán)益,。

尋求欄目組幫助的王女士稱,，前段時間自己通過中介購買了一套二手房，結(jié)果卻被前前房主告上法庭,，訴由是前房主無權(quán)處置房產(chǎn),，合同無效。接到法院的訴狀后,，王女士完全懵了,，不知道自己該如何處置。北京電視臺科教頻道《律師幫幫忙》節(jié)目,，曹曉靜律師和懷向陽律師為王女士支招,，解答王女士因為購買二手房而引發(fā)的困惑。

案例回顧

2018年,，王女士賣掉了自己的老房子,，在離孩子家不遠的位置，通過中介公司購買了一套二手房,。想著這樣可以跟孩子住得近一些,，也方便相互照顧。

在與房主談價格的時候,，王女士稱一直是中介在幫王女士跟房主談,，最終將各種稅費加起來后，房子以總房款230多萬元的價格成交,。

之后的事情辦理的還算順利，因為王女士是全款交易,，所以在12月20日就辦理完房產(chǎn)證的過戶手續(xù),。辦理完房子的手續(xù)后，為了能夠盡快入住,，王女士片刻不敢耽誤的找裝修公司對房子進行裝修,。今年4月，房子如期裝修完工,，王女士很高興的喬遷新居,。

可讓王女士怎么也沒想到的是，自己在新房內(nèi)住了還不到半年的時間,，竟然因為這套房子成為了被告,。王女士說，自己在拿到起訴書的那天就是一臉茫然,，都不知道這是發(fā)生了什么,，更不清楚是怎么回事。仔細看過起訴書后,，發(fā)現(xiàn)是前前房主起訴了王女士和前房主,，訴由是惡意串通,，這讓王女士更懵了，自己根本就不認識前房主,，所有的手續(xù)都是通過中介合理取得的,，難道自己通過合法方式購買的房屋，最終將不屬于自己嗎,？無故成了被告的王女士可以說既委屈又無助,，那么讓我們看看曹曉靜律師和懷向陽律師，對于王女士的遭遇將給出哪些建議,。

在聽完王女士的陳述后,，曹曉靜律師表示，從起訴狀的訴由來看,，原告也就是前前房主是以惡意串通和無權(quán)處分來提起起訴的,。而根據(jù)王女士的陳述可以判斷，她取得該房產(chǎn)是善意取得,。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定,，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另有規(guī)定外,，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的,；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓,；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。”第三款規(guī)定,，“當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定,。”根據(jù)上述規(guī)定,，王女士已經(jīng)完成了過戶，并且已經(jīng)裝修完工并入住了半年的時間,，符合不動產(chǎn)公示的要件,，也就是王女士的利益，符合善意第三人的條件,，是要受到保護的,。曹曉靜律師認為，王女士本身不存在惡意取得的行為,，包括相互串通來進行交易,，所以房子肯定是能保住的。

再有一點就是,，合同是具有相對性的,，確認無效也應(yīng)該是原告也就是前前房主跟第一被告的合同無效,，由此而引發(fā)的賠償與王女士無關(guān)。

對于王女士到庭審的過程當中該怎么辦,，懷向陽律師表示,，需要準備的內(nèi)容有，首先是房屋買賣合同,，在合同中雖然標注了不同的價格,，但是價格是符合市場行情的，不是不合理的低價,，如果是低于市場行情70%的,，往往會被認定為不合理低價，但是王女士的合同價格是合理的,。其次,，王女士要提供當時購房的付款憑證，證明自己的的確確將錢全款轉(zhuǎn)到了前房主的銀行賬戶中,。第三點,，需要王女士準備的就是，整個房屋買賣的過程是通過中介來進行的,，對原被告雙方都是不認識的,，那就意味著王女士對于之前的交易是完全不知情的。最后王女士將已經(jīng)完成過戶的房產(chǎn)證和過戶過程中辦理的相關(guān)手續(xù)帶好,，就可以了,。  

對于二手房交易環(huán)節(jié)應(yīng)該注意的問題，懷向陽律師提示廣大朋友,，應(yīng)該注意以下三點：

第一點,、要注意核查房源的可靠性和真實性，最好與房主直接進行面談,，核查其身份證件以及相應(yīng)的房產(chǎn)證等相關(guān)憑證 ，如果具備條件的話,，還應(yīng)當查看其相應(yīng)的稅票以及當時購買房屋的正式發(fā)票,。

第二點、要注意自己所要購買的房子有沒有租賃或者是抵押的情況,，如果房子存在抵押或者是存在逾期未還的貸款,，那么應(yīng)當示明原房主，把這些糾紛都解決之后再簽訂相應(yīng)的買賣合同,。

第三點,、應(yīng)當委托專業(yè)靠譜的中介公司，如果在房子的標的額特別大的情況下,，也可以委托律師進行陪購,，在簽訂買賣合同的時候,，要注意房屋的付款節(jié)點與房屋過戶的約定時間，如果需要貸款那么同樣要注意申請貸款的批貸時間以及房屋的交付時間,。最好與房主在簽訂合同的時候約定一個質(zhì)保金,，因為二手房大多是已經(jīng)使用多年的房產(chǎn)，會有一些房屋質(zhì)量本身的瑕疵,，如果約定一個質(zhì)保金的話,，也會在某些程度上規(guī)避一定的風險。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師,，最貼心的法律服務(wù)專家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級合伙人

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