案情簡(jiǎn)介：

項(xiàng)女士以夫妻共同財(cái)產(chǎn)在婚內(nèi)買了一套房子,，因項(xiàng)女士與柳先生感情不和,，故項(xiàng)女士擔(dān)心離婚時(shí)丈夫柳先生會(huì)分走自己的房子,，便瞞著丈夫?qū)⒎孔右再I賣的形式暫時(shí)過戶到了自己的妹妹名下，但雙方之間無價(jià)款交付,。協(xié)議離婚時(shí),，在柳先生不知情的情形下，雙方約定將涉案房產(chǎn)歸項(xiàng)女士所有,。辦理離婚后,，項(xiàng)女士多次向其妹妹提出要求將涉案房產(chǎn)恢復(fù)登記至自己的名下，均被妹妹以各種理由拒絕,。

項(xiàng)女士走投無路,，在絕望之中找到了我們，希望拿回涉案房產(chǎn)的所有權(quán),。

辦案經(jīng)過：

我們梳理完案情后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初訂立買賣合同就是雙方真實(shí)的意思表示,，故以項(xiàng)女士的名義起訴的贏面很小。而柳先生是近期才被告知涉案房產(chǎn)早在離婚前就已經(jīng)過戶至項(xiàng)女士的妹妹名下,，因此我們建議柳先生作為原告起訴項(xiàng)女士及其妹妹，請(qǐng)求雙方訂立的買賣合同無效,。

在庭前梳理的過程中,，我們將準(zhǔn)備的重點(diǎn)放在了項(xiàng)女士無權(quán)處分損害了柳先生的利益以及項(xiàng)女士的妹妹取得房產(chǎn)不構(gòu)成善意取得這兩點(diǎn)上。

首先,，涉案房產(chǎn)屬于項(xiàng)女士與柳先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn),，依據(jù)《婚姻法》第17條，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),，有平等的處理權(quán),，因此在劉先生不知情的情形下，項(xiàng)女士擅自將涉案房產(chǎn)處分給自己的妹妹損害了夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)平等的處理權(quán),。

其次,，從雙方訂立的離婚協(xié)議可反推，柳先生對(duì)房屋處分確實(shí)是不知情,，否則不可能同意將涉案房產(chǎn)給項(xiàng)女士,，故項(xiàng)女士單方處分的行為違反了我國《物權(quán)法》第97條，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,。其商字將涉案房產(chǎn)過戶至自己妹妹名下的行為涉及無權(quán)處分,。

第三，項(xiàng)女士為了規(guī)避離婚財(cái)產(chǎn)分割將自己與柳先生的矛盾告知其妹妹,，與其妹妹協(xié)商后,，才將房子過戶至前期妹妹名下。因此項(xiàng)女士的妹妹對(duì)項(xiàng)女士及柳先生的婚姻危機(jī)早已知情,，依據(jù)《合同法》第52條,，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益。項(xiàng)女士存在惡意串通損害共有人柳先生的合法權(quán)益的行為,，故項(xiàng)女士與其妹妹訂立的房屋買賣合同應(yīng)屬無效,。

最后，項(xiàng)女士的妹妹對(duì)辦理房屋過的背景,、過程知道的一清二楚,，雙方在買賣合同中約定的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，加之雙方之間并沒有真實(shí)的價(jià)款交付,，不存在真實(shí)交易,，依據(jù)《物權(quán)法》第106條，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的,，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的,；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失,。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定。項(xiàng)女士的妹妹不屬于善意的第三人,，故無權(quán)取得涉案房產(chǎn),，柳先生作為房屋共有權(quán)人有權(quán)追回。

不僅如此,，開庭時(shí)項(xiàng)女士強(qiáng)調(diào)涉案房產(chǎn)一直由自己居住使用,，多年來的物業(yè)費(fèi)均系自己繳納，并提供了物業(yè)費(fèi)繳納的票據(jù)。由此我們?cè)陂_庭時(shí)強(qiáng)調(diào)了自房產(chǎn)購買以來項(xiàng)女士一直系涉案房屋的實(shí)際居住使用人更是證明了項(xiàng)女士與其妹妹之間并非真實(shí)的交易關(guān)系,。

案件結(jié)果：

項(xiàng)女士與其妹妹訂立的房屋買賣合同無效,。

律師看法：

信任是人與人之間相處的基礎(chǔ)，更是夫妻感情得以延續(xù)的基石,，雖然夫妻間的矛盾時(shí)有發(fā)生,，但處分房產(chǎn)不是一件小事，在對(duì)房屋作出處分時(shí)要敕始毖終,、謹(jǐn)言慎行,。作出處分決定前，要對(duì)受讓人有一個(gè)全面的了解和判斷,，這和血緣無關(guān),，和親疏遠(yuǎn)近亦無關(guān)，因?yàn)槔娈?dāng)前,，誰都能在你面前扮演善良的人,。夫妻一方的房屋處分往往涉及到因共有引起的無權(quán)處分以及第三人是否適用善意取得，而第三人往往對(duì)夫妻感情破裂引發(fā)的一方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)知情,，而與夫妻一方惡意串通,，因此基于此訂立的房屋買賣合同判決無效的可能性會(huì)更大。并且我們要借用這個(gè)案例提醒廣大當(dāng)事人,，若只是為了規(guī)避離婚財(cái)產(chǎn)分割而暫時(shí)將房產(chǎn)過戶至他人名下,，最好要與受讓人訂立書面協(xié)議，以避免將來無法取回房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),。

曹曉靜律師 有溫度的婚姻家庭律師,，最貼心的的法律服務(wù)專家

北京市盈科律師事務(wù)所 高級(jí)合伙人

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